不動産投資の始め方：借金についての考え方

不動産投資状況

私自身、借金をして以下の不動産を運営しています。

• 一棟アパート：一棟
• 区分マンション：７部屋

現在の負債残高：約 1 億円

額だけ見ると すこし引いてしまう金額かもしれませんが、以下のような考えで借金をして投資をしています。

良い借金・悪い借金

日本人の感覚として、「借金は、悪いこと」というのがよく言われているかと思います。

子供に教えるのも、「借金してはいけません」が一般的です。

ですが、私は「良い借金」と「悪い借金」を区別しないといけないと考えています。

例えば、日本の企業のほとんどが借金をして経営をしています。ですが、その借金に対して、従業員や株主から 非難されているということを聞いたことはありません。

そのことからも、借金＝悪いこと ということではないことがわかる気がします。

どのような借金がしない方がよくて、どのような借金ならしても良いのかを考えてみます。

悪い借金

この借金のイメージが強いので、「借金は悪いこと」がよく言われるんだと思います。

「このスポーツカーかっこいいなぁ。いまお金ないけどローンが組めるって書いてあるから買っちゃおう！」というのが典型的な悪い借金です。

支出は 「消費」「浪費」「投資」に分けられると言いますが、「浪費」のために借金をするのが、最悪のパターンです。

できれば、「消費」のための借金も避ける方が良いでしょう。たとえば、日々の生活費が足りないからする借金もできるだけ避けたい借金です。

「投資」のための借金は、悪くない選択です。

良い借金

教育ローンや資格取得のための費用を借金でまかなっても それは、将来に対しての投資と考えられるので「良い借金」といえるものです。

スポーツカーの借金と比べて、教育ローンなどの教育のための借金は、返済が大変であるという噂話は よく耳にしますが、ローンを使っていること自体を非難されることはあまりありません。

借金すれば良いというものでもありませんが、十分に検討した上での「良い借金」は、何ら問題になるものではありません。

その投資をすべきかどうか という判断は必要になりますが、投資すると判断したのであれば、借金すること自体は問題ないでしょう。

しかし、借金には「良い借金」「悪い借金」という視点以外にも、検討すべき視点があります。

返済可能な 借金

「良い」、「悪い」という視点とは別に、「返済可能な借金」と「返済不可能な借金」という視点があります。

教育ローンでよく聞く話が、返済が大変であるという点です。

その借金が「良い借金」であっても、返済が難しくなってしまうのであれば、それは、「返済不可能な借金」といえるでしょう。

そのような場合は、「良い借金」であるかもしれませんが、「返済不可能な借金」なのだから、そのような借金はしない方がよいのです。

「弁護士になるために法科大学院に通うので、借金をしよう。弁護士になれば、返済できる気がする」というのは、「良い借金」であるが故に 否定しづらいのですが、しない方がよい借金です。

弁護士になった後には どれくらいの収入が期待できるのか、借金の返済は月どれくらいなのか を検討して、「返済可能なのか」を判断することが大切です。

もちろん、未来のことなので あくまで予測です。ですが、予測を具体的に立てることで、その返済可能性を具体的に考えることができますし、ひいては、 そもそも この借金をすべきかどうかまで立ち返って考えることができます。

「なんとなく返済できる気がする」というだけでは、借金は してはいけないのです。

不動産投資に必要な借金

不動産投資を手持ちの現金だけで行うことができるのは一握りの資産家だけでしょう。

通常の投資家にとっては 不動産投資 と 借金は、セットになっているものです。

不動産投資のために、借金をするのはどうでしょうか？

良い借金か？

不動産投資は、資金を運用していくためのものですので、文字通り「投資」に該当するものです。
ですので、不動産投資のための借金は、「良い借金」と言えるはずです。

社会的意義としても、地域で生活する人に家屋を提供する事業に該当しますので、社会へのサービス提供の一部を担っていることになります。

返済可能な借金か？

さきの法科大学院の費用の例を見てもわかるように、「良い借金」であるだけでは、判断できません。返済可能な借金であることが必要です。

自分への教育投資ではなく、純粋に投資なので、「返済できる見通し」については、より細かく検討できるはずです。

弁護士というステータスは、文字通り「プライスレス」ですが、不動産投資による収益は、数字で表せるものです。

返済可能？：ざっくり確認 ~それは投資ですか？~

通常、不動産投資を開始すると、返済と同時に “賃料収入”が発生し始めます。単純に計算するならば、「返済額 賃料収入」 であることが必要です。

これが成立していないならば、持っているだけで支出の発生する資産となりますので、すくなくとも”投資” とは呼べません。（意味的には、資産とも呼べない気がします）

返済可能？：詳細検討

返済以外にも費用は発生します。以下のような費用を考慮した収支を考えないといけません。

• 現況回復費（賃借人が入れ替わる時には清掃したり壁紙を変えたりする必要があります）
• 修繕費(設備はいつか壊れます)
• 固定資産税（結構取られます）
• 管理委託費（家賃回収等は、外部に依頼しますよね？）
• 一棟の場合：共用部費用（廊下の電気代は大家持ちです）
• 区分マンションの場合：修繕管理積立金（費用計上できます）

上記も考慮して検討し それでも収支がプラスになるのであれば、それは投資として成り立っていると考えられます。つまり、借金をしても返済可能でしょう。

そうでないならば、考え直すことが必要です。

別の物件を探すのが良いかもしれませんし、個人属性をよくすることで 金利等の条件をよくすることができるのであれば まずは今の会社で頑張るのがよいかもしれません。

不動産投資は 大きな金額の投資です。負のスパイラルに入ってしまうとなかなか回復できないので、どんなに検討しても 検討しすぎということはありません。

検討に時間をかけすぎて物件を別の購入希望者に先に買われてしまっても、それまでの手間は 勉強代と思うのが良いと思います。

繰り返しですが、大きな金額なので、検討を重ねることは非常に大事です。検討を重ねていくうちに、検討するスピードや精度は上がっていくものです。

銀行も認める不動産投資

すこし視点を変えて、不動産投資向けの借金の変わった面を紹介します。

それは、「不動産投資は、銀行が融資してくれる数少ない投資である」という点です。

土地や建物が担保になるという点が有利かもしれませんが、「株取引」「ＦＸ」「仮想通貨」を始めるために銀行に行っても、融資してくれることはありません。
それは、株取引等が投資として魅力的かどうかではなく、銀行として魅力的ではない ということを意味しています。逆に見ると、不動産投資を 想定できる範囲にリスクを抑えられる投資と考えているんだと思います。この点でも、土地や建物が担保になることは有利に働いていそうです。

銀行も返済可能性を検討してくれる

銀行は融資する際には その返済可能性を調査しますので、「銀行が融資してくれる」≒「銀行視点では、返済可能と考える」となります。

もちろん、銀行側の状況もありますので、１００％依存してしまうのは良くありませんが、そもそも 投資にならないような不動産に対して銀行が融資をするとは考えられません。

# 以前は、銀行が不正をするなんて・・・と思っていましたが、数年前に発生した不正融資を考えると、銀行の判断だけに依存するのではなく、自分で検討することの必要性を再認識しました。

借金をすることで、投資を加速させられる

投資の利回りが 5% で 借金の利息が 2% だとすると、借金をして投資をすると 3% 分が手元に残ることになります。

これが いわゆる レバレッジが効いている という状態です。

つまり、借金をすることで、投資をさらに加速させることができるということです。

もちろん、そこにはリスクもあるわけですから、そのリスクを考慮して判断することが大切です。

まとめ：不動産投資と借金の関係

説明は以上です。